REIT Nedir? Türk Yatırımcı İçin Kapsamlı Rehber
Son güncelleme: Mayıs 2026 · 9 dakika okuma
REIT (Real Estate Investment Trust — Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı), mülklere doğrudan sahip olmak yerine borsada işlem gören bir hisse senedi aracılığıyla gayrimenkul gelirine ortak olmanızı sağlayan yatırım aracıdır. ABD mevzuatına göre REIT statüsü kazanmak için bir şirketin vergilendirilebilir gelirinin en az %90'ını temettü olarak dağıtması zorunludur. Bu zorunluluk, REIT'lerin geleneksel hisselere kıyasla çok daha yüksek temettü getirisi sunmasının temel nedenidir.
REIT Türleri
Equity REIT
Fiziksel mülklere sahip olur ve kira geliri elde eder. En yaygın REIT türüdür. Realty Income, VICI Properties, Prologis bu kategoriye girer.
Mortgage REIT (mREIT)
Fiziksel mülk yerine mortgage tahvillerine ve konut kredisi varlıklarına yatırım yapar. Gelir faiz farkından gelir. Çok yüksek getiri sunar ancak faiz oranı riski oldukça yüksektir. AGNC, NLY örnek gösterilebilir.
Hibrit REIT
Hem fiziksel mülk hem de mortgage varlıklarını bir arada tutar. Günümüzde bu yapı daha az yaygındır.
REIT Alt Sektörleri
| Alt Sektör | Açıklama | Örnekler |
|---|---|---|
| Perakende / Net Lease | Alışveriş merkezi, mağaza, restoran kiracıları | O, NNN, ADC |
| Endüstriyel / Lojistik | Depo, dağıtım merkezi, e-ticaret altyapısı | PLD, STAG, EGP |
| Konut (Residential) | Apartman, öğrenci yurdu, mobilya evler | AvalonBay, EQR |
| Sağlık (Healthcare) | Yaşlı bakım evi, hastane, tıp ofisi | Welltower, Ventas |
| Altyapı / Kule | Cep telefonu kulesi, fiber altyapısı | AMT, CCI, SBAC |
| Veri Merkezi | Bulut ve colocation veri merkezleri | Equinix, Digital Realty |
| Eğlence / Casino | Otel, resort, oyun tesisleri kiralama | VICI, Gaming & Leisure |
REIT Yatırımının Avantajları ve Riskleri
Avantajlar
Riskler
Öne Çıkan REIT'ler — Güncel Getiri
REIT, Hisse ve Tahvil Karşılaştırması
| Özellik | REIT | Temettü Hissesi | Tahvil |
|---|---|---|---|
| Ortalama Getiri | %4–7 | %2–4 | %4–5 |
| Büyüme Potansiyeli | Orta | Yüksek | Yok |
| Faiz Duyarlılığı | Yüksek | Orta | Yüksek |
| Enflasyon Koruması | Kısmi | Kısmi | Düşük |
| Vergi (Türk yatırımcı) | %15–30 stopaj | %15 stopaj | Değişken |
| Likidite | Yüksek (borsa) | Yüksek (borsa) | Orta |
REIT Analiz Ederken Bakılacak Metrikler
FFO (Funds From Operations)
REIT'lerin gerçek kazanç gücünü ölçen temel metrik. Normal EPS yerine FFO kullanılır çünkü amortisman gayrimenkul değerini tam yansıtmaz.
Doluluk Oranı (Occupancy Rate)
Mülklerin ne kadarının kiralandığını gösterir. %90+ doluluk sağlıklı bir portföy göstergesidir.
WALE (Ağırlıklı Ortalama Kira Süresi)
Kira sözleşmelerinin ortalama bitiş süresi. Uzun WALE istikrarlı gelir demektir.
Borç/EBITDA
REIT'lerin yapısı gereği borçlanması normaldir; ancak bu oranın makul seviyede (5–7x) tutulması önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
REIT'leri Tarayıcıda İnceleyin
Gayrimenkul sektörü temettü hisselerini getiri, büyüme yılı ve payout ratio'ya göre filtreleyin.